VII. Grondbeleid

Inleiding

In deze Paragraaf Grondbeleid wordt een beknopte toelichting gegeven op het te voeren grondbeleid van 2022 tot en met 2025.

Het gemeentelijk grondbeleid

In februari 2018 is door de raad de Nota Visie op Grondbeleid 2018 vastgesteld. In deze nota zijn de (on-)mogelijkheden, risico’s en keuzen inzake het gemeentelijk grondbeleid beschreven en is aangegeven hoe dit beleid als sturingsmiddel en instrument bruikbaar is.
Met de vaststelling van deze nota ligt het accent op facilitair grondbeleid, dat wil zeggen dat initiatieven tot ruimtelijke ontwikkelingen in hoofdzaak aan ontwikkelende partijen worden overgelaten en de gemeente zelf in beperkte mate opereert op de grondmarkt. De gemeente heeft daarbij een regisserende en (aan)sturende rol. In 2021 is een start gemaakt met de actualisatie van voornoemde Visie. De geactualiseerde nota zal parallel aan de herziene Omgevingsvisie naar verwachting in 2022/2023 voor vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

Verlies- en winstneming

Als uit de exploitatieopzet blijkt dat een verlies op een complex ontstaat, wordt hiervoor een voorziening getroffen.
Bij winstgevende complexen dient, voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst genomen te worden. Dit zal jaarlijks worden beoordeeld bij de actualisatie van de grondexploitaties.

De te verwachten resultaten van de lopende actieve complexen

In 2022 zijn de volgende actieve grondcomplexen in exploitatie.

Complex (bedragen x € 1.000) Resultaat GREX Eindwaarde per
Woningbouwcomplexen
Elst Centraal (stationsplein West) 693 N 31-12-2022
Heteren Centrum 1.268 N 31-12-2022
subtotaal 1.961 N
Bedrijvencomplexen
De Merm Elst 298 N 31-12-2022
De Merm Oost Elst 658 N 31-12-2025
Elst Centraal Oost (Rijnstate) 72 V 31-12-2024
subtotaal 884 N
De Woongaard 997 N 31-12-2024
Totaal 3.842 N
Voor de complexen met een nadelig saldo is een voorziening gevormd van ruim € 3,9 miljoen. Hierbij is ervanuit gegaan dat de complexen Elst Zuid (De Morel) en de Spoorallee in 2021 worden afgesloten en dat de grondexploitatie voor het grondcomplex De Woongaard op 5 oktober door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

Faciliterende grondcomplexen

Naast de bovengenoemde actieve grondcomplexen zijn er ook faciliterende grondcomplexen.  Bij deze faciliterende grondcomplexen maakt de gemeente ontwikkelaars/grondeigenaren het mogelijk hun gronden te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie worden op de ontwikkelaar/grondeigenaar verhaald. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. De gemeente beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit het begeleiden van de planvorming voorafgaand en tijdens de bestemmingsplanprocedure (inspraak en vaststellen van het bestemmingsplan) en toezicht op aanpassing openbare voorzieningen en eventueel overdracht openbaar gebied. Bij de voorbereiding tot realisatie van deze projecten worden de volgende overeenkomsten gebruikt:

  • Intentieovereenkomst: hierin worden afspraken gemaakt over de rolverdeling en kosten om de maatschappelijke, financiële en ruimtelijke haalbaarheid van het plan te toetsen.
  • Exploitatieovereenkomst: hierin worden naast financiële afspraken ook afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma, inrichtingsplannen en de bestemmingsplanmedewerking.

Risico’s grondexploitatie

De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de langjarige uitvoering van de grondexploitatie zijn:

• Organisatorische risico’s:
- Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen
- Het niet (volledig) toekennen van subsidies
- Invoering van de vennootschapsbelasting

• Projectrisico’s:
- Archeologie
- Bodemverontreiniging
- Onvoldoende ruimte voor de dekking van algemene en rentekosten

• Verhaalrisico’s:
- Het niet volledig kunnen verhalen van kosten bij ontwikkelaars

• Risico’s op gebied van wet en regelgeving.
- Wijzingen in regelgeving door Europese, Rijks en Provinciale beleid die de voortgang van de projecten kunnen beperken. (o.a. het stikstofbesluit)

• Economische risico’s:
- Nadelige economische conjunctuur. Dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel woningbouwgronden als bedrijventerreinen), leidend tot (extra) rentekosten.

De actieve (grond)complexen worden geheel voor rekening en risico van de gemeente uitgevoerd. Om betreffende risico te kunnen dekken is gemeentelijke weerstandscapaciteit noodzakelijk. De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen en ruimtelijke projecten kan worden voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding zal zijn tot bezuinigingen.

De gewogen risicobedragen per 1-1-2022 van de actieve grondcomplexen over de periode 2022 -2025 zijn opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing in de programmabegroting. Het totale gewogen bedrag van de risico's van de grondcomplexen bedraagt ca. € 1.070.000.

Grondcomplexen

In de jaren 2022 t/m 2025 wordt gewerkt aan de realisatie van onderstaande grondcomplexen.

Complex Kern Programma - nog te realiseren looptijd
Actieve woningbouw complexen in exploitatie
Elst Centraal (stationsplein West) Elst 2 woningen t/m 2022
Centrumplan Heteren Heteren 65 woningen t/m 2022
Actieve bedrijven complexen in exploitatie
De Merm - Elst Elst Verkoop laatste kavels 2,0 ha t/m 2022
De Merm Oost - Elst Elst Verkoop 2,4 ha t/m 2025
Elst Centraal Oost (Rijnstate) Elst Ziekenhuis - bedrijfskavels t/m 2024
Spoorallee - Elst Elst Multifunctioneel Sportcentrum - Onderwijs t/m 2024
Nog in exploitatie te nemen actieve woningbouw complexen
Driel - Zuid Oost Driel ca. 110 woningen nader te bepalen
Herontwikkeling Land van Tap Elst nader te bepalen nader te bepalen
Passieve woningbouw complexen
Virehof (Baltussenweg) Driel 41 woningen t/m 2023
Schubertstraat-Brahmstraat - Elst Elst 8 woningen t/m 2022
Rijzenburg - Elst Elst 21 woningen t/m 2022
Klooster - (Elst centraal) Elst ca. 48 woningen nader te bepalen
De Pas - Elst Elst 350 woningen nader te bepalen
Tuyn van de Limes Herveld 59 woningen nader te bepalen
Grintpad Herveld 17 woningen t/m 2022
Hoofdstraat Herveld SSZ Herveld 35 zorgappartementen t/m 2022
Hoge Hof Herveld 42 woningen nader te bepalen
NIOO terrein Heteren ca. 26 woningen nader te bepalen
Julianaweg-Flessenstraat Heteren 54 woningen nader te bepalen
Hoge Wei fase 2 Oosterhout Oosterhout ca. 44 woningen nader te bepalen
Danenberg Flanken Slijk Ewijk 26 woningen nader te bepalen
Molenzicht, fase 2 Valburg 71 woningen nader te bepalen
Veldzicht Zetten 45 woningen nader te bepalen
Passieve bedrijvencomplexen
Park 15 Oosterhout ontwikkeling 85 ha. Bedrijventerrein nader te bepalen
Aamse Poort Noord - Elst Elst nader te bepalen nader te bepalen