VII. Grondbeleid

In deze Paragraaf Grondbeleid 2021 wordt een toelichting gegeven op de financiële stand van zaken van de grondcomplexen in exploitatie per 31 december 2021.

Deze paragraaf is als volgt samengesteld:

1. Verloop boekwaarde
2. Resultaat 2021
3. De te verwachten resultaten van de grondcomplexen in exploitatie.
4. Algemene toelichting
4.1 Uitgangspunten voor het samenstellen – actualiseren van grondexploitaties
4.2 Het grondbeleid van de gemeente Overbetuwe
4.3 Risico’s grondexploitatie

Het verloop van de boekwaarde grondcomplexen in exploitatie over 2021 is:

Complex (bedragen x € 1.000)	Vermeerderingen - verminderingen in begrotingsjaar
	BW 1-1-2021	Kosten	Opbrengsten	BW 31-12-2021
Woningbouwcomplexen
53 De Merm Elst	853	21	659	215
55 De Merm Oost Elst	3.083	35	0	3.118
74 Spoorallee	597	59	195	461
134 Elst Centraal Oost	0	4.699	5.395	-696
subtotaal	4.533	4.814	6.249	3.098
Bedrijvencomplexen
14 Elst Zuid	738	88	902	-77
71 Elst Centraal West	651	59	0	710
84 Heteren Centrum	3.317	545	1.977	1.886
subtotaal	4.706	692	2.879	2.519
Totaal	9.239	5.506	9.128	5.617

Het nadelig resultaat over 2021 van de grondexploitatie bedraagt € 264.673 en is samengesteld uit:

- Storting in voorziening verliesgevende complexen:
# Elst Centraal Oost  - € 132.065
# Elst Zuid                        - €   62.277
# Elst Centraal West  - €   55.515
# Heteren Centrum    - €   72.880

- Vrijval uit voorziening verliesgevende complexen
# Spoorallee                       €   13.468
# De Merm Oost             €    16.656
# De Merm                         €    27.940

Daarnaast heeft er nog een afwaardering van € 1.034.000 plaatsgevonden inzake het project De Woongaard (locatie nieuw sportcentrum). Op grond van de geldende BBV-voorschriften mocht dit project niet als grondexploitatie worden aangeduid, maar behoorde het tot de materieel vaste activa. Doordat sprake was van een lagere marktwaarde (taxatiewaarde) dan de boekwaarde is in de jaarstukken 2021 een afwaardering verwerkt van voornoemd bedrag.

Het onderstaande overzicht toont de verschillen ten opzichte van de stand per 1-1- 2021 van de te verwachten exploitatiesaldi van de actieve in exploitatie genomen grondcomplexen op basis van de geactualiseerde exploitatieopzetten per 1 januari 2022 ( N = nadelig, V = voordelig, resultaat * € 1.000).

Complex (bedragen x € 1.000)	GREX 1-1-2021		Eindwaarde per	GREX 1-1-2022		Eindwaarde per	verschillen t.o.v. 2021
Bedrijvencomplexen
53 De Merm Elst	298	N	31-12-2022	270	N	31-12-2022	28	V
55 De Merm Oost Elst	658	N	31-12-2025	642	N	31-12-2026	17	V
74 Spoorallee	184	N	31-12-2021	170	N	31-12-2022	13	V
134 Elst Centraal Oost	0			132	N	31-12-2024	-132	N
Subtotaal voordeel	0	V		0	V		58	V
Subtotaal nadeel	1.140	N		1.214	N		-132	N
Saldo	1.140	N		1.214	N		-74	N
Woningbouwcomplexen
14 Elst Zuid	16	V	31-12-2021	62	N	31-12-2020	-78	N
71 Elst Centraal West	693	N	31-12-2022	748	N	31-12-2022	-55	N
84 Heteren Centrum	1.268	N	31-12-2022	1.341	N	31-12-2021	-73	N
Subtotaal voordeel	16	V		0	V		0	V
Subtotaal nadeel	1.961	N		2.151	N		-206	N
Saldo	1.945	N		2.151	N		-206	N
Totaal	3.085	N		3.365	N		-280	N
Complexen met een voordelig saldo	16	V		0	V		16	V
Complexen met een nadelig saldo	3.101	N		3.365	N		-264	N
Totaal voorzieningen	3.101			3.365			-264	N

4.1 Uitgangspunten voor het samenstellen – actualiseren van grondexploitaties
Bij het opstellen van de Paragraaf Grondbeleid 2021 is per complex een inventarisatie gemaakt van de stand van zaken per 31-12-2021 en zijn voor de actieve in exploitatie genomen complexen de grondexploitaties geactualiseerd.

4.2 Het grondbeleid van de gemeente Overbetuwe
In februari 2018 is door de raad de Nota “Visie op Grondbeleid 2018” vastgesteld. In deze nota worden de (on-)mogelijkheden, risico’s en keuzen inzake het gemeentelijk grondbeleid beschreven en wordt aangegeven hoe dit beleid als sturingsmiddel en instrument bruikbaar is.

4.3 Risico’s grondexploitatie
De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de grondexploitatie zijn:
• Organisatorische risico’s:
- Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen.
- Het niet (volledig) toekennen van subsidies.
- Bodemverontreiniging.
- Archeologie.
- Onvoldoende ruimte voor de dekking van algemene kosten.

• Verhaalrisico’s:
- Het niet volledig kunnen verhalen van kosten bij ontwikkelaars (bijdrage voor de bestemmingsreserve “Bovenwijkse voorzieningen”, plankosten, ambtelijke kosten, e.d.).

• Economische risico’s:
- Nadelige economische conjunctuur: dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel woningbouwgronden als bedrijventerreinen).
- Toenemende inflatie

Om deze risico’s te kunnen dekken is een weerstandscapaciteit noodzakelijk.
De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd.
Weerstandsvermogen geeft aan: de verhouding tussen risico’s en weerstandscapaciteit. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen en ruimtelijke projecten wordt voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding zal zijn tot bezuinigingen.

Voor de grondcomplexen is een gewogen risicoanalyse opgesteld. De gewogen risicobedragen per 01-01-2022 van de actieve complexen over de periode 2022-2027 worden benoemd als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen in de programmabegroting. Het totale gewogen bedrag bedraagt circa € 1,01 mln.

Risico's	1-1-2022	1-1-2021
Bedrijvencomplexen
De Merm	€ -	€ 170.000
De Merm Oost	€ 410.000	€ 410.000
Spoorallee	€ -	€ 40.000
Elst Centraal Oost	€ 270.000	€ -
Woningbouwcomplexen
Elst Zuid	€ 3.000	€ 3.000
Heteren Centrum	€ 270.000	€ 420.000
Stationplein West	€ 60.000	€ 60.000
Totaal	€ 1.013.000	€ 1.103.000

Tijdens het boekjaar vindt monitoring plaats van alle gewogen risicoanalyses uit het oogpunt van risicobeheersing en planoptimalisatie.
Naast deze post in de Paragraaf Weerstandsvermogen is er binnen de gemeente Overbetuwe voor gekozen om de risico’s van grondcomplexen als volgt te dekken:
Door het in stand houden van een deel van de algemene reserve voor het opvangen van tekorten en het treffen van specifieke voorzieningen voor verliesgevende complexen.
Voor een nadere toelichting op de projecten wordt verwezen naar het projectenboek 2022 dat separaat aan de raad is aangeboden.