VII. Grondbeleid

In deze Paragraaf Grondbeleid 2024 wordt een toelichting gegeven op de financiële stand van zaken van de actieve grondcomplexen in exploitatie per 31 december 2024.

Deze paragraaf is als volgt samengesteld:

1. Verloop boekwaarde
2. Resultaat boekjaar 2024
3. Algemene toelichting
4. Het grondbeleid van de gemeente Overbetuwe
5. Risico’s grondexploitatie

Het verloop van de boekwaarde van de actieve grondcomplexen in exploitatie over 2024 is:

Het nadelig resultaat over 2024 van de actieve grondexploitatie bedraagt € 187.000 en is samengesteld uit:

(bedragen afgerond x € 1.000)

Afwikkeling complex
   Heteren Centrum
     Begroot                              €  -1.393 N
     Werkelijk                           €  -1.361 N
                                                                                  €        32   V
Aanpassing voorziening verliesgevende projecten:
  De Merm Oost                   €    - 248 N
  Spoorallee                            €       -18  N
  Elst Centraal Oost           €       -25  N
  Elst Centraal West          €         72 V
                                                                                   €     -219 N
                                                                                   €     -187 N  

Het onderstaande overzicht toont de verschillen ten opzichte van de stand per 1-1-2024 van de te verwachten exploitatiesaldi van de actieve in exploitatie genomen grondcomplexen op basis van de geactualiseerde exploitatieopzetten per 1 januari 2025 ( N = nadelig, V = voordelig).

Bij het opstellen van de Paragraaf Grondbeleid 2024 is per complex een inventarisatie gemaakt van de stand van zaken per 31-12-2024 en zijn voor de actieve in exploitatie genomen complexen de grondexploitaties geactualiseerd. Voor de grondexploitaties wordt hieronder een toelichting gegeven op de verschillen met de resultaten van vorig jaar.
(N is nadeel – V is voordeel)

De Merm Oost (€ 248.000 nadeel)
Het nadeliger saldo van € 248.000 is samengesteld uit:
Voor het meest zuidelijke deel is een koopovereenkomst in voorbereiding voor de huisvesting van arbeidsmigranten. 
•    Hiervoor dient de infra te worden aangepast nadeel € 242.000 N
•    Extra plankosten in verband de met huisvestiging arbeidsmigranten € 55.000 N
•    Verlenging looptijd met een jaar, kostenstijging van 3,5 % naar 4 % en verlaging rente van 2,5% naar 1,5 % 82.000 V 
•    Andere verdeling uitgeefbare m2 € 33.000 N

Spoorallee (€ 18.000 nadeel)
Het nadeliger saldo van € 18.000 is samengesteld uit:
•    Extra plankosten 25.000 N
•    Verlenging looptijd met een jaar, kostenstijging van 3,5 % naar 4 % en verlaging rente van 2,5% naar 1,5 % 7.000 V

Elst Centraal Oost (€ 25.000 nadeel)
Het nadelig saldo van € 25.000 is samengesteld uit:
•    Afronding omgeving Rijnstate (78.000 N)
•    Extra uren afronding omgeving Rijnstate en bijstelling urenraming (62.000 N)
•    Verlenging looptijd met een jaar, kostenstijging van 3,5 % naar 4 % en verlaging rente van 2,5% naar 1,5 % (38.000 V)
•    Aanpassing vierkante meters bedrijfskavels en uitgifteprijs n.a.v. taxatie (peildatum 1 januari 2025) van 150 euro per m² naar 160 euro per
       m² (59.000 V)
•    Meer huur Kikkerkoning als gevolg van langer gebruik pand (18.000 V)

Elst Centraal West (€ 72.000 voordeel)
Het voordeliger saldo van € 72.000 is samengesteld uit:
•    Verhoging plankosten vanwege planprocedure woonkavels (92.000 N)
•    Verlenging looptijd met twee jaar, kostenstijging van 3,5 % naar 4 % en verlaging rente van 2,5% naar 1,5 % (9.000 N)
•    Aanpassing uitgifteprijs n.a.v. taxatie (peildatum 1 januari 2025) van 350 euro per m² naar 578 euro per m² (173.000 V)

Heteren Centrum (€ 32.000 voordeel)
Het werkelijk eindsaldo van deze grondexploitatie bedraagt € 1.361.431 (Raming vorige GREX € 1.393.302)
Het voordelig saldo van € 32.000 wordt veroorzaakt door de lagere rente kosten over de boekwaarde per 1-1-2024 (begroot 2,5% werkelijk 1,05%) 

Op 27 juni 2024 is door de gemeenteraad de “Nota Grondbeleid Overbetuwe” vastgesteld. Met deze nota wordt een toekomstbestendig beleid beoogd, wat leidt een meer situationeel grondbeleid. In deze nieuwe nota beschrijven we met name hoe we als gemeente onze rol pakken en welke afwegingen we daarbij maken, inclusief de wijze van verantwoording.
Voorbeelden van vragen die we hierbij stellen zijn: aan welke functies is behoefte? Hoe groot is het ruimtebeslag? Wat is de planning? Hiermee dient de Nota Grondbeleid geen doel op zich, maar is en blijft het een middel om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. De financiële drijfveer staat dan ook niet centraal (hoe verdienen we geld op onze gronden), maar het gaat vooral om de maatschappelijke drijfveren. Hiervoor biedt de nota een duidelijk kader.

De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de grondexploitatie zijn:

• Organisatorische risico’s:
  - Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen.
  - Het niet (volledig) toekennen van subsidies.
  - Bodemverontreiniging.
  - Archeologie.
• Verhaalrisico’s: het niet volledig kunnen verhalen van plankosten bij ontwikkelaars. (bijdrage voor de plankosten, ambtelijke kosten, e.d.).
• Economische risico’s:
  - Nadelige economische conjunctuur: dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel woningbouwgronden als bedrijventerreinen).
  -Toenemende inflatie.

Om deze risico’s te kunnen dekken is een weerstandscapaciteit noodzakelijk. De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd.
Het weerstandsvermogen geeft aan: de verhouding tussen risico’s en weerstandscapaciteit. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen wordt voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding zal zijn tot bezuinigingen.

Voor de grondcomplexen in exploitatie is een gewogen risicoanalyse opgesteld. De gewogen risicobedragen per 01-01-2025 van de actieve complexen over de periode 2025-2028 worden benoemd als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen in de programmabegroting. Het totale gewogen bedrag bedraagt circa € 590.000.

Tijdens het boekjaar vindt monitoring plaats van alle gewogen risicoanalyses uit het oogpunt van risicobeheersing en planoptimalisatie. Voor een nadere toelichting op de projecten wordt verwezen naar het projectenboek 2025 dat separaat aan de raad is aangeboden.