VII. Grondbeleid

In deze Paragraaf Grondbeleid 2025 wordt een toelichting gegeven op de financiële stand van zaken van de grondcomplexen in exploitatie per 31 december 2025.

Deze paragraaf is als volgt samengesteld:
1.       Verloop boekwaarde grondcomplexen in exploitatie
2.       Resultaat boekjaar 2025
3.       De te verwachten resultaten van de actieve complexen in exploitatie
4.       Het grondbeleid van de gemeente Overbetuwe
5.       Risico’s grondexploitatie

Het verloop van de boekwaarde van de actieve grondcomplexen in exploitatie over 2025 is:

Het voordelig resultaat over 2025 van de grondexploitatie bedraagt € 1.053.000 en is samengesteld uit:

Het onderstaande overzicht toont de verschillen ten opzichte van de stand per 1-1-2025 van de te verwachten exploitatiesaldi van de actieve in exploitatie genomen grondcomplexen op basis van de geactualiseerde exploitatieopzetten per 1 januari 2026 ( N = nadelig, V = voordelig).

Bij het opstellen van de Paragraaf Grondbeleid 2025 is per complex een inventarisatie gemaakt van de stand van zaken per 31-12-2025 en zijn voor de actieve in exploitatie genomen complexen de grondexploitaties geactualiseerd. Voor de grondexploitaties wordt hieronder een toelichting gegeven op de verschillen met de resultaten van vorig jaar. (N is nadeel – V is voordeel)

De Merm Oost (€ 245.000 minder verlies ten opzichte van 1-1-2025)
Dit is een verbetering van € 245.000 ten opzichte van 2024. Dit wordt veroorzaakt door:

• Hogere Civieltechnische kosten vanwege bijstelling scope aanpassing (verharding     € 45.000 en waterhuishouding extra € 50.000).
• Hogere plankosten vanwege bijstelling scope en verlengen looptijd naar 2029 (Extra kosten € 90.000).
• Verlenging looptijd met een jaar van 2027 naar 2029 heeft voor de rente en de kostenstijging een negatief gevolg van € 80.000.
• Andere verdeling vierkante meters uitgeefbare kavels en hogere grondprijs (van € 130 naar € 160 per m²) heeft een positief gevolg van € 510.000.

Spoorallee (€ 185.000 minder verlies ten opzichte van 1-1-2025)
Bij het complex Spoorallee is het geprognotiseerde verlies berekend op € 74.000. Dit is een verbetering van € 185.000 ten opzichte van 2024. Het voordelig saldo van € 185.000 is samengesteld uit:

• Bijstelling en indexering civieltechnische kosten € 6.000 nadeel.
• Bijstelling en indexering plankosten € 10.000 nadeel.
• Minder rentekosten en kostenstijging over 2026 (kosten op 1-1-2026 op niveau gebracht), levert een positieve bijdrage op van € 6.000.
• Grondverkoopprijs is aangepast naar € 185 per m² dit levert een voordeel van € 194.000.

Elst Centraal Oost (Toename van het verlies met € 25.000 ten opzichte van 1-1-2025)
Het complex Elst Centraal Oost kent een geprognotiseerd verlies van € 883.000. Dit is een toename van het verlies met € 25.000 ten opzichte van 1-1-2025 en is te verklaren door extra plan en rentekosten door verlenging van de looptijd van 2028 naar 2029.

Elst Centraal West (Toename van het verlies met € 26.000 ten opzichte van 2024)
Door de verlenging van de looptijd van 2027 naar 2028 zijn de kosten voor planning en rente toegenomen. Deze extra lasten hebben geleid tot een stijging van het verlies met € 26.000, waardoor het totale verlies nu € 795.000 bedraagt.

De Biezenkamp (Afname van de winst met € 288.000)
De grondexploitatie voor De Biezenkamp is in 2025 vastgesteld op basis van normatieve bedragen. Op basis van verdere inzichten, die zijn verkregen door nadere analyses van de kosten, opbrengsten en marktontwikkelingen, is deze grondexploitatie geactualiseerd. Deze actualisatie heeft geleid tot een daling van de verwachte winst met € 288.000. Desondanks wordt nog steeds een winst van € 2.063.000 verwacht.
De actualisatie van de grondexploitatie, gebaseerd op de nieuwe inzichten, heeft geleid tot de volgende financiële wijzigingen:

• Indexering van grondverwerving en grondverkopen: Op basis van de gesloten overeenkomst met Whoon is er een netto voordeel van € 98.000 ontstaan.
• Bijstelling van de CT-kosten voor bouw- en woonrijp maken: Er is een nadeel van € 809.000, als gevolg van hogere geraamde kosten voor het bouw- en woonrijp maken.
• Bijstelling van de plankosten: Deze kosten zijn met € 404.000 toegenomen.
• Renteaanpassing en indexering: De rente is aangepast van 2,5% naar 1,5%, wat een voordeel van € 827.000 oplevert.

Op 27 juni 2024 is door de gemeenteraad de “Nota Grondbeleid Overbetuwe” vastgesteld. Met deze nota wordt een toekomstbestendig beleid beoogd, wat leidt een meer situationeel grondbeleid. In deze nieuwe nota beschrijven we met name hoe we als gemeente onze rol pakken en welke afwegingen we daarbij maken, inclusief de wijze van verantwoording.

Voorbeelden van vragen die we hierbij stellen zijn: aan welke functies is behoefte? Hoe groot is het ruimtebeslag? Wat is de planning? Hiermee dient de Nota Grondbeleid geen doel op zich, maar is en blijft het een middel om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. De financiële drijfveer staat dan ook niet centraal (hoe verdienen we geld op onze gronden), maar het gaat vooral om de maatschappelijke drijfveren. Hiervoor biedt de nota een duidelijk kader.

De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de grondexploitatie zijn:

• Organisatorische risico’s:
  -        Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen.
  -        Het niet (volledig) toekennen van subsidies.
  -        Bodemverontreiniging.
  -        Archeologie.
• Verhaalrisico’s: het niet volledig kunnen verhalen van plankosten bij ontwikkelaars. (bijdrage voor de plankosten, ambtelijke
            kosten, e.d.).

Economische risico’s:
-       Nadelige economische conjunctuur: dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel
         woningbouwgronden als bedrijventerreinen).
-        Toenemende inflatie.

Om deze risico’s te kunnen dekken is een weerstandscapaciteit noodzakelijk. De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd.
Het weerstandsvermogen geeft aan: de verhouding tussen risico’s en weerstandscapaciteit. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen wordt voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding zal zijn tot bezuinigingen.

Voor de grondcomplexen in exploitatie is een gewogen risicoanalyse opgesteld. De gewogen risicobedragen per 01-01-2026 van de actieve complexen over de periode 2026-2032 bedraagt circa € 1.350.000,

Tijdens het boekjaar vindt monitoring plaats van alle gewogen risicoanalyses uit het oogpunt van risicobeheersing en planoptimalisatie. Voor een nadere toelichting op de projecten wordt verwezen naar het projectenboek 2026 dat separaat aan de raad is aangeboden.