VII. Grondbeleid

In deze paragraaf wordt een beknopte toelichting gegeven op het te voeren grondbeleid in de periode 2026 tot en met 2029.

Op 27 juni 2024 is door de gemeenteraad de “Nota Grondbeleid Overbetuwe” vastgesteld. Met deze nota wordt een toekomstbestendig beleid beoogd, wat leidt tot een meer situationeel grondbeleid. In deze nieuwe nota beschrijven we met name hoe we als gemeente onze rol pakken en welke afwegingen we daarbij maken, inclusief de wijze van verantwoording. 

Voorbeelden van vragen die we hierbij stellen zijn: aan welke functies is behoefte? Hoe groot is het ruimtebeslag? Wat is de planning? Hiermee dient de Nota Grondbeleid geen doel op zich, maar is en blijft het een middel om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. De financiële drijfveer staat dan ook niet centraal (hoe verdienen we geld op onze gronden), maar het gaat vooral om de maatschappelijke drijfveren. Hiervoor biedt de nota een duidelijk kader.

Als uit de exploitatieopzet blijkt dat een verlies op een complex ontstaat, wordt hiervoor een voorziening getroffen. Bij winstgevende complexen dient, voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst genomen te worden. Dit zal jaarlijks worden beoordeeld bij de actualisatie van de grondexploitaties. 

In 2026 zijn de volgende actieve grondcomplexen in exploitatie. Op basis van het inzicht per 1-7-2025 worden hiervoor de volgende resultaten verwacht:

Naast de bovengenoemde actieve grondcomplexen zijn er ook faciliterende grondcomplexen. Bij deze faciliterende grondcomplexen maakt de gemeente het ontwikkelaars/grondeigenaren mogelijk hun gronden te exploiteren. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie worden op de ontwikkelaar/grondeigenaar verhaald. De gemeente koopt dus zelf geen grond aan. De gemeente beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Deze taak bestaat vooral uit het begeleiden van de planvorming voorafgaand en tijdens de bestemmingsplanprocedure (inspraak en vaststellen van het bestemmingsplan) en toezicht op de aanpassing van openbare voorzieningen en eventueel overdracht van openbaar gebied. Bij de voorbereiding tot realisatie van deze projecten worden de volgende overeenkomsten gebruikt:

•    Intentieovereenkomst: hierin worden afspraken gemaakt over de rolverdeling en kosten om de maatschappelijke, financiële en ruimtelijke haalbaarheid van het plan te toetsen.
•    Exploitatieovereenkomst: hierin worden naast financiële afspraken ook afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma, inrichtingsplannen en de bestemmingsplanmedewerking.

Met ingang van 2024 zijn door de invoering van de omgevingswet deze verhaalbare plankosten wettelijk gemaximaliseerd.

Bij enkele faciliterende grondcomplexen kunnen niet alle plankosten verhaald worden op de ontwikkelaar. Vanaf 2025 wordt dit jaarlijkse tekort geraamd op € 75.000. Dit wordt met name veroorzaakt door:
•    Toenemende intensiteit van participatietrajecten
•    Uitwerking van aangenomen moties door de gemeenteraad
•    Vertraging door ruimtelijk procedures
•    Mutaties van projectmedewerkers 

De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de grondexploitatie zijn:

Organisatorische risico’s:
- Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen
- Het niet (volledig) toekennen van subsidies

Projectrisico’s:
- Archeologie
- Bodemverontreiniging
- Onvoldoende ruimte voor de dekking van algemene en rentekosten 

Verhaalrisico’s:
- Het niet volledig kunnen verhalen van kosten bij ontwikkelaars 

Risico’s op gebied van wet en regelgeving:
- Wijzingen in regelgeving door Europese, Rijks en Provinciale beleid die de voortgang van de projecten kunnen beperken. (o.a. het stikstofbesluit)

Economische risico’s:
- Nadelige economische conjunctuur. Dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel woningbouwgronden als bedrijventerreinen), leidend tot (extra) rentekosten.

De actieve (grond)complexen worden geheel voor rekening en risico van de gemeente uitgevoerd. Om hiervoor het risico te kunnen dekken is gemeentelijke weerstandscapaciteit noodzakelijk. De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen en ruimtelijke projecten kan worden voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding is tot bezuinigingen.

De gewogen risicobedragen per 1-1-2026 van de actieve grondcomplexen over de periode 2026-2029 zijn opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing in de programmabegroting. Het totale gewogen bedrag van de risico's van de grondcomplexen bedraagt ca. € 570.000 (risico 4 en 5). 

In de jaren 2026 t/m 2029 wordt gewerkt aan de realisatie van onderstaande grondcomplexen.